Le régime du Loueur de Meublé Non-Professionnel (LMNP) est un dispositif légal favorisant l’optimisation fiscale de revenus immobiliers placés en location. Il incite à investir dans certains types de biens immobiliers qui doivent être meublés. Le dispositif LMNP vaut autant pour l’immobilier neuf qu’ancien.
Le principe
Le LMNP acquiert des biens immobiliers meublés ou dans des résidences de services. Toute personne est éligible à des investissements de type LMNP. Pour faire valoir le statut LMNP, l’investisseur doit s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.
Par meublé, un bien immobilier doit comporter un lit, une table, des chaises, des étagères de rangement, des ustensiles de cuisine ou encore de la vaisselle. Une liste complète est détaillée par le décret d’application de la loi Alur. Ce décret date de 2015.
Pour les résidences de services sous gestion, un bail commercial est signé avec un gestionnaire de résidence. Il court sur une durée minimale de 9 ans.
Les conditions fiscales
Elles dépendent du montant de revenus générés par la location des biens de type LMNP. Il existe deux possibilités pour la reconnaissance du caractère non-professionnel de l’activité. La première porte sur des revenus locatifs LMNP inférieurs à 23 000 euros par an. La deuxième n’induit pas de montant déterminé. La condition porte sur le fait que le montant des revenus locatifs perçus soit inférieur aux autres revenus du foyer fiscal de l’investisseur.
Les revenus tirés d’un bien LMNP sont considérés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer. Le régime « micro-BIC » est automatiquement appliqué si les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 euros. La comptabilité est souple. Le régime « réel » s’applique au-delà de 72 600 euros de loyers perçus. Il permet la déduction des charges réelles ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
L’optimisation fiscale est élargie. L’acquisition d’un bien LMNP permet l’amortissement de ce dernier sur une longue durée. De même, il existe des déductions de charges portant sur la gestion de l’emprunt et les intérêts induits. Si le bien acquis concerne une résidence neuve de services, il est possible de récupérer la TVA de 20%.
Sous certaines conditions, le dispositif LMNP peut être complété par les dispositions prévues par la loi Censi-Bouvard. C’est cumulable. Le cumul porte sur les biens neufs dans des résidences de services d’accueil d’étudiants, de personnes âgées ou handicapées. L’autre option est orientée vers les soins ou des personnes qui nécessitent une surveillance permanente. Certains biens anciens sont éligibles à la loi Censi-Bouvard. Ils doivent avoir fait l’objet d’importants travaux de rénovation.
Les avantages
Il en existe quatre principaux. L’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion locative. En effet, les biens immobiliers sont placés sous la responsabilité d’un gestionnaire. La location assure au propriétaire des revenus réguliers. La fiscalité sur les loyers perçus est faible. Enfin, le propriétaire a toujours la possibilité de revendre son bien. Ces placements sont actuellement très recherchés. Le marché du LMNP est en pleine croissance.
L’investisseur doit toutefois se montrer vigilant quant à la qualité du gestionnaire. Il doit veiller à ce que le gestionnaire soit sérieux et solide. De même, il est préférable de traiter avec un gestionnaire réputé pour sa capacité à remplir les résidences qu’il a sous gestion.